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–もくじ–

積水ハウス事件、地面師逮捕の報道からみえたもの

by Kenichi Kaido

Published October 17, 2018 | 地面師

土地所有者の女性になりすました羽毛田正美容疑者

2017年6月1日に55億円の被害がでた所有者なりすまし、書類偽造の地面師事件はいつ地面師が逮捕されるのだろうと不動産を扱う業界のものとしてやきもきしていました。
昨日2018年10月16日から地面師詐欺グループのうち男女8名が逮捕されるとの報道でこの事件が少し解決に向かっていることは喜ばしいことと受けとめています。
しかし、主犯格や逮捕されていない犯人たちがまだ大分いることをみると、まだ時間がかかりそうです。

地面師が標的にするのは、不動産売買だけではありません。私どもの業とする不動産担保融資に対しても触手を伸ばしてきます。
所有者になりすます免許証やパスポートなどの偽造から売買するのも融資を引き出すのも同じ手順、方法で可能です。

不動産担保ローンを専門に40年以上やっている当社においても、過去、地面師詐欺にあい痛い高額授業料を払わされました。
当社が地面師にやられた手口は、所有者本人の確認書類のうち運転免許証の偽造でした。ICチップ内蔵前の免許証ではありましたが、ユーコー担当者と司法書士はその偽造を見破ることはできませんでした。
そして積水ハウス事件とは違い、管轄の登記所では担保権の登記はできてしまったのです。登記官も登記申請書類を偽造とは見抜けなかったのでした。

偽造免許証では、真正に市町村区役所から発行される印鑑証明書の取得が可能となります。なぜなら実印を改印したい旨を偽造免許証を提示し本人になりすまし、改印した真正な偽造「印鑑証明書」の交付を受ければいいのです。

この被害案件では、運転免許証の提示だけ求めたのではありませんでした。健康保険証の提示も求め、印鑑証明書同様に健康保険証の紛失により再発行を受けた真正な偽造「健康保険証」でした。

この被害以降、当社が学んだことは、
1.本人確認書類以外に本人であるとの確証がない場合は、本人なりすましの可能性があること。
2.取引過程において、本人でなければ知りえないことなどや本人であるべき状況(本人立ち合いの内見、携帯電話以外の自宅、会社への連絡など)を見て取ることが必要。
取引全体における流れが自然であり、不審なところがないことが、運転免許証等の確認以上に重要であるのです。

この被害は、もちろん警察に通報、告訴したのは言うまでもありません。

持分融資のユーコーですが、何か?

by Kenichi Kaido

Published March 16, 2018 | 担保

ユーコーでは親兄弟たちと共有関係にあって、自身の共有持分割合だけを担保に融資する不動産担保ローンの持分融資を行っています。
持分融資だからといって、条件がきびしく担保評価基準が変わるということはありません。
所有権全部の担保との融資条件の違いは、貸付金利が高くなることと担保に建物がある場合には担保に入る持分所有者が居住してることが必要になります。

さて、持分融資案件での実際のご相談です。

川崎市中原区の土地が37坪、その上に建物があります。
建物は未登記です。土地は相続で姉妹二人で2分の1づつ共有しています。妹さんが300万円の融資の相談です。

土地の評価は、路線価で270,000円/㎡、坪約89万円。近隣地価公示で331,000円/㎡、坪約109万円です。ご相談物件は最寄りの駅から12分ほどで、北東の角地で地価公示地点と比べても劣る点は見当たりません。

したがって、土地の評価は4000万円ほどになり、持分2分の1でも2000万円となり、1200~1300万円は融資可能とはじきました。

次に、未登記の建物ですが、未登記でも都市計画税などの課税がされ誰にされているかをはっきりさせます。被相続人のままならば相続人を疎明できる戸籍謄本等や相続を確定させる遺産分割協議書などが必要になります。

この場合、司法書士と土地家屋調査士とでユーコーがタイアップして建物の表示登記、保存登記そして担保の追加登記ができるよう段取りしていき、相談者の負担を最小限にします。
融資実行も建物の登記を待つことなく、建物への追加担保までできる見込みがたった時に可能です。一戸建て風景

事故物件公示サイト

by Kenichi Kaido

Published March 2, 2018 | 不動産

大島てるの事故物件公示サイトをご存知でしょうか?

不動産担保ローンの業界に30年以上いて、このサイトを昨日知りました。東洋経済のオンラインニュースからでした。

心理的瑕疵物件という言葉が不動産取引で使われることがあります。
例えば「自殺」「殺人」など事故があった不動産は、忌み嫌い、物件の立地等がよくても買いたくないものです。物件の外形以外の心理的にマイナスとして働き通常の売買取引では取引できない不動産を言います。

わたしの経験でも、自殺が2件、車に飛び込まれた家屋(運転手死亡)の合計3件の事例を経験しています。

土地には相場というものがあり、事故物件の場合、通常の価格からどれだけ割り引き割安にしたら、購入意欲がもたれるかです。
通常の不動産価格から算出し融資額を決める不動産担保ローンにとって、事故物件かどうかは重大事です。

不動産調査のときには、周辺聞き取りで事故物件かどうかの判断をしています。今後は、このサイトを活用するのもいいでしょう。事故物件公示サイト

位置指定道路について

by Kenichi Kaido

Published February 7th, 2018 | 不動産

京都府京都市右京区で位置指定道路が廃止され、50年もの間通行していた周辺住民が不便を訴え、司法の場での争いになっています。

道路位置指定は、私有地のなかに道路をつくり、その道路に接道し建物の建築が許可されるように建築基準法上道路として指定を受けるのです。

位置指定道路は私道ですから、複数人でその道路を使う場合はその私道部分の所有をを複数人で持ち合うことが大事です。
何らかの事情で、位置指定道路の一部所有権がなくても、または道路使用に関する覚書がなくとも、その私道に接して建築された建物の所有者・使用者には通行権などの権利は守られ、利害関係者の承諾なしには私道の廃止はできません。

なお、当社の扱う担保不動産で接道が位置指定道路の場合、道路部分の一部を所有、共有している場合がほとんどですが、ない場合でも取り扱い可能です。

お客様からの質問

by Kenichi Kaido

Published November 30th, 2017 | Q&A

きょう、ウェブサイトからのお問合せで質問が2つ寄せられました。
ご紹介と合わせて回答を掲載いたします。

まず1つ目です。
「第2抵当での融資はできますか?」

勿論、ご融資できます!
1番抵当の借入額が少なければ、担保余力があるわけですから2番抵当で不動産担保ローンをご利用いただけます。

1番抵当で住宅ローンご利用の場合、住宅ローンを返済していけばその残高は減少し、担保余力ができます。
また、20年前に購入した不動産の取引価格も上昇しているケースもあるでしょうから、不動産の評価上昇が担保評価余力につながります。

相続で受け継いだ土地に建物を建てた場合、建物建築費用だけのローンならば2番抵当での担保余力は十分にあるといえます。

そこでポイントです。
住宅ローン借入当初は、購入価格の90%を住宅ローンでまかなうことが多いですね。
住宅ローンの毎月の返済は元利均等返済で、必ず元金を分割で返済し、残高を減らしていく方式ですので、将来は担保余力が増すことになります。

不動産担保ローンは物件価格の70%~75%を上限に融資しますが、住宅ローンの返済が進んでいない時期では、担保余力の不足で2番抵当でのご融資ができない場合があり得ます。

2つ目の質問です。
「担保物件に融資余力が足りない場合、生命保険などの加入により、万一の場合の返済に対応出来る様にする事で、融資が可能になったり、その額を増やす事はできますか?」
ユーコーのコンプライアンス及び社内規定で、生命保険等の加入で債権回収することを禁止しています。
金融監督官庁のガイドライン等や貸金業法もご参照いただければと思います。
ユーコーの不動産担保ローンは、所有不動産の資産的価値を活かしタイムリーに資金ニーズにお応えし、計画的な活用をお願いしております。

約10坪の土地(狭小物件)は担保対象になるか?

by Kenichi Kaido

Published November 16th, 2017 | 担保不動産

所在が東京都大田区中央の土地約10坪でご融資の相談がありました。
究極の狭小物件といえると思いますが、この地域ではけっこう狭小の土地に建物がしっかりと建っているんです。

本件物件の概要です。
・間口は約3.5m、奥行き約9.5mの地積約10坪
・接道は北道路幅員5.5m
・建ぺい率60%、容積率200%

路線価等は、
路線価 330,000円/㎡、坪約109万円
近隣の地価公示は、1か所で 429,000円/㎡、坪約141万円

次は、レインズで売物件、成約事例を調べてみます。
売土地19件、売一戸建33件の登録があります。
そのうち狭小物件は、土地63.02㎡ 3,100万円(坪162万円)、昭和44年築中古戸建で土地29.87㎡ 1,480万円、平成1年築中古戸建で土地28.26㎡ 1,980万円、平成16年築中古戸建で土地35.55㎡ 2,700万円、3つとも収益物件です。
新築戸建では土地42.39㎡ 4,680万円
成約事例では、平成28年築浅中古戸建で土地46.96㎡ 4,980万円
この築浅中古戸建は用途地域が近隣商業地域で容積率300%で、東南の角地に位置しますので土地の価格は水準相場の1、2割高になります。

以上から大田区中央では狭小物件でも土地15坪~20坪ほしいところです。土地の値段は坪150万円を水準にしてマイナス、プラスしていきます。

本件の土地10坪の狭小物件は、周辺土地相場では当てはめが効きにくいのです。総床面積20坪までの建物しか建ちませんので、購買層も若くい世代で年収から住宅ローンを組むのに借入額を抑えたいところです。
水準土地相場の坪150万円、総額1,500万円では売れそうにありません。総額で1,000万円~どれだけのばせるのか、成約見込みは1,000万円前半ではないかと思われます。

以上から、不動産担保ローンとしての査定で融資可能額は、700万円~800万円となります。狭小土地10坪は担保不動産になるか?

不動産担保ローン検討時の注意点

by Kenichi Kaido

Published October 26th, 2017 | 不動産担保ローン

① 返済がまったくできなくなったとき、不動産を売却するなど手放すことがあり得る

不動産担保ローンは高額な融資が最大の特徴です。それゆえに不動産担保ローンが低金利であっても毎月のローン会社への支払いは家計のなかで大きなウエイトを占めます。

様々な事情から毎月の返済が滞ってしまい、どうにもならない場合、担保としている土地、建物などの不動産を売却して返済をするということもあり得るでしょう。

注)ユーコーの不動産担保ローンをご利用いただいているお客様には、返済に滞りがはじまる前に担当者が親身にご相談に応じています。

また、お客様と解決策が尽きてしまい、不動産競売の手続きに入らざるを得ない場合が、ユーコーでは年間0~1件あるかで推移しています。

参考までですが、無担保ローンは担保がないですので給料差押えなどの法的手続きをとることがありますが、不動産担保ローンという商品ではそのような差押えなどはするべきでないと当社は考えています。

経営者保証責任をはじめ保証人への負担は限定的であるべきで、ユーコーの不動産担保ローンを利用したお客様が再出発、ステップアップされることを願い、バックアップすることを経営方針としています。

② 不動産が担保になるゆえに即日融資はできない

担保となる住宅、土地やマンションなどの不動産物件を調査する日程が必要となるため、審査や契約の事前説明など、どうしても3日以上は融資実行まで日数がかかってしまいます。(当社比、金融機関系不動産担保ローンは1か月から1か月半先の融資となります。)

無担保ローンと比べて、申込みから融資実行までのスピードでは劣ってしまいます。

③ 不動産が担保になるゆえに諸費用がかかる
不動産担保ローンの契約に際し、抵当権または根抵当権の設定を担保不動産に登記します。その登記費用や印紙代などの諸費用を念頭に置かなければなりません。

不動産担保ローンのメリット

by Kenichi Kaido

Published September 27th, 2017 | 不動産担保ローン

① 上限2億円の融資額が調達できます
不動産の担保評価額の範囲内で必要な額を融資できるのが不動産担保ローンのひとつのメリットです。不動産の評価があれば最高2億円までご融資いたします。
もちろん、高額な融資を受けるために借入れる方の返済能力は審査されますが、不動産の評価以上にその返済能力が優れていたとしても融資額上限は、不動産の担保評価が基準となるのが一般的な不動産担保ローンです。
② 不動産担保ローンは資金使途自由
不動産担保ローンとご融資の流れなどが同じものに住宅ローンがあります。購入者が購入する住宅を銀行等に担保として提供することをとらえると不動産担保ローンとまったく同じです。
では、何が違うかというと借入金の資金使途が明確にされているか、否かです。住宅ローンは、自宅用として購入する戸建てやマンションの資金に充てられるもので、それ以外の使途で利用することはできません。
したがって、不動産担保ローンには様々な資金使途で自由に利用できますので、個人から事業主・法人までの幅広い資金ニーズに対応ができるメリットがあります。
③ 高額融資でも保証人不要

無担保ローンの場合、高額な融資はむつかしくなります。銀行などの住宅ローンでも保証人又は保証会社との保証契約が必要となります。
不動産担保ローンは、不動産以外の担保として人的保証=保証人を必要としません。

ユーコーの不動産担保ローンは、第三者の担保提供の場合でも、不動産所有者の保証を必要としない契約ができます。これは当社のみの特徴といえます。
また、法人が借主の場合、その代表者を連帯保証人とすることが求められますが、ユーコーの場合、返済が困難になり担保不動産を換価、弁済になり万一債務が残存しても、法人代表者の再起が図れるよう残債務を免除することが可能とする対応をしています。

④ 低金利で長期返済が資金計画を後押しします
ユーコーの不動産担保ローンは、利息後払いの年率7.3%~11.4%の低金利で利用でき、個人向けローンと個人事業者・法人向けローンともに、返済期間を最長20年、返済回数240回まで資金計画に照らし選ぶことができます。
⑤ 『必要なときが融資』担保不動産の簡易査定は即日、3営業日内でご融資
金融機関系の不動産担保ローンを利用するには、10日間から2週間の期間を必要とします。ユーコーはそれを3日間で実行までもっていきます。資金需要者のお客様の返済能力に担保不動産が補完され、より迅速で適切な審査をし不動産担保ローンを提供でき、ここに不動産担保ローン専業の会社の強みとメリットがあります。

不動産担保ローンとは?

by Kenichi Kaido

Published September 22th, 2017 | 不動産担保ローン

融資の担保として不動産を活用するローンです!

不動産担保ローンとは、担保ローンのひとつです。土地、戸建ての住宅やマンションなどの不動産に抵当権などを設定して担保となります。

ローンを利用するお客様の返済能力の範囲で、個別不動産が現在の売却できる金額を評価し、その評価額の60~80%の金額が融資可能な上限額となります。

高額な評価の不動産ならば融資も高額になるのが不動産担保ローンの特徴のひとつです。ユーコーの場合、上限の融資は2億円までとなります。

きょうの東洋経済オンラインで三菱地所の地震速報、気象庁より「早い」実力の記事に注目!

by Kenichi Kaido

Published September 6th, 2017 | 防災

マンションや住宅を担保として扱わせていただく当社としても大きな関心事です。

政府の被害想定では、正午ごろ首都圏で直下地震が発生した場合にエレベータのなかで閉じ込められる人は1万7,000人としています。

三菱地所では丸の内を中心に多くの高層ビルを所有する大家さんにとって悩ましいことであり、サラリーマンだけでなく利用者にとってもエレベータ内に閉じ込められた状態が何時間も続くことを想像もしたくないことです。

三菱地所が導入した首都直下型地震に備えての速報システムとは、2013年に設立された株式会社ミエルカ防災が提供する地震振動予測情報サービス「ユレーマス(注)」で先月から提供開始されています。

大地震の発生の揺れを1秒でも早く察知し、高層ビルのエレベーター内に閉じ込められる事故を回避すべく、エレベーターを非常停止階に緊急に停止させることです。

東京 帝国ホテルに導入されたミエルカ防災のシステムの実績では、2016年5月の茨木県南部地震で主要動が同ホテルに到達する約7秒前に速報システムが働き、その間にエレベーターの停止作業ができました。一方、気象庁の緊急地震速報は主要動到達の2.2秒前でした。緊急時のこの差は大き過ぎます。

三菱地所グループのビル群に地震計を設置し、大地震の大きな揺れが来る前に速報を出します。このシステムが広がり、ネットワークとして広がっていくことが期待されます。

(注) 初期微動(P波)を感知し、大きな揺れの主要動(S波)の到着時間、大きさを計算し伝達するシステム